Para adecuar el Plan de emergencia habitacional y las Donaciones de bienes inmuebles, se publicó el 25 de abril de 2023, la Ley N° 21.558 que tiene como objetivo principal modificar diversos cuerpos normativos para facilitar la ejecución de obras urbanas e ir en apoyo a dicho Plan de emergencia.

Plan de emergencia habitacional

Entre las reformas más destacadas se encuentra la incorporación del nuevo artículo 26 a la Ley sobre Gestión de Suelo para la Integración Social y Urbana y Plan de Emergencia Habitacional (LGS), que establece el tratamiento tributario de las donaciones de bienes inmuebles efectuadas en apoyo al “Plan de Emergencia Habitacional”.

Asimismo, esta ley modifica los artículos 70 y 135 del Decreto con Fuerza de Ley N° 458 de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), en relación con la cesión voluntaria de superficies de terreno en urbanizaciones.

Finalmente, su artículo transitorio dispone la transferencia gratuita del dominio de determinados bienes inmuebles desde y hacia los Servicios de Vivienda y Urbanización que indica, estableciendo que dichas transferencias estarán exentas de impuesto y de los derechos que proceden por tales inscripciones.

En este artículo, exploraremos las implicaciones de la Ley N° 21.558 en el tratamiento tributario de las donaciones y cesiones voluntarias en urbanizaciones, así como la transferencia gratuita de bienes inmuebles de propiedad de los SERVIU.

Consideraciones de la normativa

l. Régimen de donaciones en apoyo al plan de emergencia habitacional 

El nuevo artículo 26 de la LGS establece el tratamiento tributario de las donaciones que se efectúen para uso exclusivo de programas habitacionales o para acceder al programa “Pequeño Condominio” regulado por el Decreto N° 49 de 2012, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aprueba el Reglamento del Programa Habitacional Fondo Solidario de Elección de Vivienda o aquel que lo reemplace (en adelante, “Decreto N° 49”).

¿Quiénes pueden ser donantes?
La ley establece que podrán acogerse al régimen de donaciones aquellas personas o entidades que sean contribuyentes del Impuesto de Primera Categoría (IDPC) con contabilidad completa o simplificada, contribuyentes acogidos al régimen de transparencia tributaria y contribuyentes que tributen con el Impuesto Global Complementario (IGC) que obtengan rentas del N° 2 del artículo 42 de la LIR. Quedan excluidos los contribuyentes del IDPC que determinen el impuesto sobre rentas efectivas, pero sin contabilidad, o sobre rentas presuntas.

¿Quiénes pueden ser beneficiarios de la donación (donatarios)?
Las donaciones pueden ser efectuadas a los Servicios de Vivienda y Urbanización (SERVIU), a grupos de trabajadores de la donante organizados en sindicatos o asociaciones gremiales, o a particulares que deseen acceder al programa “Pequeño Condominio” regulado por el Decreto N° 49. 

Destino de las donaciones

Las donaciones efectuadas a SERVIU o grupos de trabajadores de la donante deben destinarse exclusivamente a programas habitacionales. Mientras que, en el caso de donaciones a particulares, los bienes donados deben destinarse a permitirles acceder al programa “Pequeño Condominio” según las disposiciones del Decreto N° 49.

Bienes susceptibles de donación

Los bienes inmuebles aptos para desarrollar programas habitacionales son elegibles para donación a SERVIU. Para donaciones a grupos de trabajadores de la donante o particulares, los bienes inmuebles deben cumplir con los requisitos técnicos establecidos por los programas habitacionales correspondientes o el programa “Pequeño Condominio.”

Es importante destacar que las obras de los proyectos habitacionales deben iniciarse dentro del período de vigencia establecido en la ley, que es hasta el 31 de diciembre de 2025 o hasta la última fecha de prórroga legal que se establezca. La obra se considera iniciada una vez que se realicen los trazados y comiencen las excavaciones según los planos del proyecto.

Valorización de los bienes inmuebles donados

El tratamiento tributario de la valorización de los bienes inmuebles donados depende del tipo de contribuyente. 

• Los contribuyentes del IDPC valorizarán los terrenos y bienes inmuebles por adherencia donados a su costo tributario, determinado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 de la LIR.
• Los contribuyentes del IDPC acogidos al régimen pro pyme general o transparente valorizarán los terrenos a su costo tributario esto es, al valor de la inversión efectivamente realizada, reajustada de acuerdo con la variación del IPC en el período comprendido entre el mes que antecede al de la inversión y el mes anterior al de su enajenación, mientras que el valor del inmueble rebajado de la base imponible como gasto se valorizan en 0.
• Los contribuyentes que obtienen rentas del N° 2 del artículo 42 de la LIR, que deduzcan gastos efectivos, valorizarán los terrenos y los bienes inmuebles por adherencia donados a su costo tributario, determinado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 de la LIR.
  

Tratamiento tributario de las donaciones

• Estarán liberadas del trámite de insinuación contemplado en los artículos 1401 y siguientes del Código Civil y en los artículos 889 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
• Las donaciones están exentas de impuestos, incluyendo el impuesto a las donaciones. En relación con el impuesto al valor agregado (IVA), las donaciones no configuran una venta gravada con IVA.
• Las donaciones podrán ser deducidas como gasto necesario para producir la renta, disminuyendo la base imponible del IDPC o del IGC, según corresponda. La deducción se ajusta por la variación del IPC.
• Las donaciones no quedarán sujetas al Límite Global Absoluto (LGA) que afecta a las donaciones con beneficios tributarios para determinar su impacto en otros beneficios, pero se deben computar dentro del total de donaciones efectuadas en el ejercicio para efectos de determinar el LGA.
• Las donaciones constituyen un ingreso no renta para los donatarios, por lo que no están sujetas a impuestos.

Sanción por incumplimiento

El Servicio de Impuestos Internos tiene la facultad de verificar la efectividad de las donaciones y sancionar los incumplimientos de las normativas tributarias.

En caso de verificarse el incumplimiento el donante quedará sujeto al impuesto único establecido en el inciso primero del artículo 21 de la LIR (40%), aplicado sobre el monto mayor entre el valor que el inmueble tenía registrado en su contabilidad a la fecha de la donación y el valor del avalúo fiscal del inmueble correspondiente al semestre en el cual realizó la donación. Aquel impuesto único se declarará y pagará mediante el formulario 22, en abril del año siguiente al incumplimiento.

ll. Cesión Voluntaria en Urbanizaciones de Terrenos

La Ley N° 21.558 introdujo modificaciones en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) relacionadas con la cesión voluntaria de terrenos en urbanizaciones. Según estas reformas, en toda urbanización de terrenos se cederá gratuita y obligatoriamente una cierta superficie para diversos fines públicos. Sin embargo, después de la modificación, las urbanizaciones pueden voluntariamente ceder superficies que excedan el porcentaje establecido por ley, previa aprobación municipal.

Es importante destacar que esta cesión voluntaria, aunque depende de la voluntad del cedente, opera por el solo ministerio de la ley una vez aprobada la respectiva recepción municipal. Además no configura una donación sujeta al impuesto de donaciones ni al IVA. Por otra parte, el cedente podría considerar esta cesión como un gasto necesario para producir la renta, dependiendo de su situación tributaria.

lll. Transferencia a Título Gratuito del Dominio de Bienes Inmuebles de SERVIU

La Ley N° 21.558 también contempla la transferencia a título gratuito del dominio de bienes inmuebles de propiedad de SERVIU a otros SERVIU de distintas regiones, con el fin de facilitar la ejecución de proyectos habitacionales. Esta transferencia gratuita no está sujeta al impuesto a las donaciones ni al IVA, ya que se trata de una operación entre entidades públicas.

Sabemos lo amplio que es esta nueva normativa y lo complejo que puede ser comprenderlo,  por eso, en Auditeris contamos con especialistas en esta materia, quienes podrán ayudarte y orientarte en temas tributarios. Si necesitas ayuda respecto de esto u otros temas, puedes escribirnos directamente aquí.